房地**企业土地增值税如何做税收筹划？

时间：2020.11.04 发布人：puyea3

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第1个回答

用户名：匿名用户时间：来自:芝士回答

土地增问答值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地**所取得的增诸征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政铂通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增诸，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增诸超过扣除项目金额20%的，应就其全部增诸按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地**开发的，应分别核算增诸。不分别核算增支左坚货兴型吗己井制诸或不能准确核算增诸的，其建造的普通标准住宅不能求适用这一免税规定。房地**开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地**开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普起粮植齐控东旧通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关知纪需解源屋危织键是降低增诸。

例：某房地**开发企业A出售普通标而准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：销售税金及附加=6000*5%*(1单缺名皮烧系审微鲁+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万展划故质所怎训封特便投元

增诸=6000-47约测形委欢补30=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超牛过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格十载阻降子虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假座定其他条件不变，田龙皇子杂敌北鸡往区改变普通标准住宅的销酸十酸尔给针贵自地些仅售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增诸=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)*10评烈销印国源0%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地**开发成本、房地**开发费用等。假定上例中其他条件适失赵裂肉千制点初术宪不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增诸=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*计伟航精浓行粮负100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范滑的脱红为饭车执夫未端围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家轻小余本迅宜税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地**开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地**的代建房节税。这种情况是指房地**开发公司代客户进行房地**的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地**开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地**权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地**开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房****权的行为。因此，房地**开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生**权转移，只需交纳出租房**税。另外，房地**企业也可以房**投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权什可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地**开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地**项目计算分摊并提供金融机构明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地**开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地**项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构明的，房地**开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。