北京、上海的房价收入比,已达27倍左右,已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。
想想吧,如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米,要多高的人均收入才能支撑这样的房价?家庭平均年收入得超过400万元,10以后北京能达到那样的水平吗?我们的子孙从大学校门出来,要多少年不吃不喝才买得起住房?难道只有让他们一辈一辈去"啃老",依赖父辈才能生存,这样的社会正常吗?为什么京沪房价暴涨而租金却在持续下跌?就是因为房价远远超过了民生承受力。在欧、美买房投资,租金收入基本上能承受按揭贷款支出,10年左右的租金收入就能收回投资,也就是房价租金收入比为10倍左右,才比较正常,而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍,这样的房子还有投资价值吗?鼓吹人们去"投资"这样的房子,是负责任的言论吗?房价越高,真正需要住房但却买得起的就越少,有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖,这市场能撑得住吗?这就是近期房市价涨量跌的原因。
有人拿香港楼市与内地楼市相比,认为香港楼价上涨将成为内地楼市标杆。其实,香港楼市是一个畸形的特殊市场,不仅因为香港为一弹丸之地,地皮有限,楼市容易炒作,更主要的是,香港高房价是内地黑白资金撑起来的,内地的灰色资金为了安全纷纷到香港置产,推高了香港搂价。还有,香港的经济政策主要是房地产利益相关者主导的,不利于房地产的遗产税一直通不过,原因也在于此。内地不可能仿效香港的房市,更不可能向香港的楼价看齐。
某学者为房价虚涨提供的一个理论依据,就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价,然而他应该知道,完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右,大城市住宅地价不到北京上海的1/20,房屋(主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套),远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间,还能有多少溢价空间?
中国楼市还有一大奇观,可以称为"中国式的囤房炒楼",许多人买了几套、几十套甚至上百套毛坯房,三五年不装修也不出租,就放在哪儿等着涨价炒。全国城市这样的"空置房"起码有几百万套,京、沪等城市还有很多上世纪90年代囤的房子至今没装修还库存在那里。世界上没有一个经济体有中国这种巨大的住宅透支与浪费。数量庞大的空置房只不过是存量的转移,一但房价上涨难以为继或下跌,多达数亿平方米的转移库存就会对市场造成更大的冲击。
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