新浪网讯 4月24日，地产界名人、SOHO中国董事长潘石屹在海南博鳌回答新浪网提问时称，2004年房地产商都赚了大钱，并称房价暴涨主要源于供求失衡等多种因素。
不同意孙宏斌、任志强的“需求决定房价”论
新浪网：我们在博鳌亚洲论坛的时候同时上海也在举行一个会议，建设部在上海谈论当前房价的问题，您应该比我更清楚。
潘石屹：好象在上海召开建设部一个内部会议，讨论下一步的趋势性的东西。
新浪网：这个会是常规的例行会议吗？
潘石屹：我觉得不是日常的例会，好象是一个解决具体问题的会议。3月末国务院下发了国八条，下发文件的题目就是让房地产稳定健康的发展，好象提法是稳定住房价格。如果房价大起大落的话，当地的负责人要承担责任。当然在过去的两年时间，各地的房价都没有落，而是大涨，上海的涨幅是最快的，在过去一年的时间由于外围房子价格便宜，政府统计的数字是房价上涨20%多，实际上对一个具体的项目可能是翻了一番。所以国务院文件下发以后，上海市政府接二连三的出台政策，现在大概有一个月过去了，作为主管部门，建设部肯定要下去看一下，可能有点调研的性质，看看上海的房价到底怎么样。
新浪网：是解决上海一个地方的问题还是解决全国的问题。
潘石屹：是全国的，中国很多城市的房价普遍涨幅都比较高。有些城市提供的数据非常惊人，但是仔细分析一下，是因为原来的基数比较低。但北京、上海、深圳原来的房价基数就比较高。
新浪网：会让房价降下来吗？
潘石屹：最起码是平稳，房价为什么涨这么快，这实际上是摆在大家面前的问题，这是谁都要问为什么的原因，房价为什么在过去两年涨的这么快呢？
新浪网：你觉得是为什么呢？
潘石屹：大家愿不愿意面对这个事实。媒体把它归结成投机性的购房人多，温州购房团，包括台湾人到上海买房多，这都是个人行为，只要他们不违法不偷税漏税就不应该批判。我觉得主要还是供应问题。土地、资金再加上好开发商，这样才能形成市场上房子的供应量。从2003年开始的过去两年时间政府一直在控制土地，拆迁的难度越来越大，当然出台这些政策的初衷，是让拆迁户不要受到开发商的欺负，这样间接的造成土地供应不足。另外在最近两年有一个提法是中国要实施最严格的耕地保护政策，中国是一个人多地少的国家，如果出现粮荒的话是非常大的问题，所以要保护农民的耕地，不要在农民耕地上搞各种各样的开发建设，这两种情况都减少了建设房子的用地。
新浪网：现在很多人都认为需求决定房价，你赞同这个观点吗？
潘石屹：这还是比较片面的，马克思说过价格是由供应量和需求两个方面决定。形成市场价格一定是需求方和供应方达成的妥协，双方都认同这个价格，所以像孙宏斌和任志强的“需求决定房价”观点我是不同意的。市场一定是双方达成的协议，比如这瓶矿泉水我说5元，你说5毛，那就成交不了，最后说2块成交了，就是合理的价格。价格是由供求关系决定的。而不是由需求一方确定的。
新浪网：一个愿卖一个愿买的现象就是合理的吗？
潘石屹：这就是市场上的合理性，要比计划体制、行政命令的体制完美。可是市场不是都完美的，市场有时候也会出现问题，所以管理经济过程当中，就得考虑当市场失灵的时候，市场出现问题的时候国家怎么调控它。
新浪网：我们觉得市场也有不规范的问题。比如倾销，我愿意低价卖，当然更有人愿意低价买，可是这就存在问题，自然需要干预。还有反垄断法出台也是一个道理。我觉得房价到这种高的程度也是这种因素，市场不一定就都是对的。
潘石屹：市场不一定全是对的，但实践证明用市场方式配置社会上各种资源、包括资金、土地这些资源，配置的有效性比计划经济配置要有效得多。所以国务院在去年就下发文件，其中有一句话，我觉得这句话角度还是很高，就是“充分发挥市场在房地产资源配置中的基础作用”。你刚刚说的这两个问题在目前的房地产界是不存在的，首先低价倾销不存在，再有垄断也不存在。现在中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，人们购买房子的时候有多个选择，并没有形成垄断，所以不会出现垄断的价格。
北京公布的土地供应计划能否顺利实施还只是个未知数
新浪网：你谈谈目前北京的房产市场是什么样的情况？
潘石屹：北京市政府在4月份，国务院出台了文件之后，有两个举措。像我和任志强，包括好多房地产开发商是有钱但是买不到土地，所以在北京的土地供应量相对不足，满足不了市场的需求，让媒体把这样的说法演绎成“地荒论”，就是土地供应发生饥荒了。这种情况下，北京市土地局的领导、北京市发改委的领导马上就说土地供应充足，十年都够用，政府出让出去的土地三年之内一平方米不出让都够用。我认为实际上北京政府是在调整人们对市场未来的预期，如果所有老百姓都认为土地不够用，房价还会飞涨，国务院已经下发文件要稳定房价，所以北京国土资源局的领导和发改委领导出来表这个态，实际上是调整人们未来的预期，这样就可以把房价稳定下来，我能够理解他们的想靠控制未来市场的预期来调整目前的市场价格。实际上在北京四环里面的土地供应量还是比较少的，这是我个人的看法。
第二个北京市出台一个政策，土地供应管理办法，马上出台了2005年供应土地的计划，里面建机场的多少、公共设施的多少、教育的多少、国家机关多少，商品房用地多少，这个详细数字没有出来，可是一下抛出一个大数，2005年要供应六千公顷土地。我想再过几个星期北京会出来细则，六千公顷大概有一半是商品房的用地，说明北京的土地是充足的，计划马上要出来了。我觉得北京的调控还是很有力度，首先是不让人们恐慌。未来土地是够用的。第二具体的数字说话，先抛一个大数六千公顷，里面有一半可以做商品房开发的话也有三千公顷，他们再想办法完成这三千公顷土地的出让。
新浪网：这样大规模的供应土地，地价是否应该会降下来？
潘石屹：这只是一个计划，能不能供应出来还是未知数，供应的是三环里面还是四环里面、五环里面，你说四环的房价要暴涨和昌平多供应土地是不受任何影响的。所以北京市的政策是比较稳，也比较狠。而上海的做法有点急，当天就开会，增加了2个2000万平方米的供应量。又有多个房地产商受到了查处，他们的房子就不能卖了，让其他房地产发展商无所适从了，他们不知道明天还会出台什么政策。可是北京的政策是从市场供应量调控。没有像上海说只要打广告，“奢侈”这两个字都不能提了，提就违法了，谁不知道政策会出到什么地方去。我想这次建设部去开会，作为行业主管，作为房地产方面的专家也会吸取上海的教训。上海房地产近来一天出台一个政策。实际上上海应该预防的是房的价格暴跌。如果暴跌的话对上海的经济，对上海的银行，对上海的市民都是不利的。
新浪网：你的意思就是一个是上海政府政策拉高上海房价？
潘石屹：上海的拆迁，城区基本上拆不动了，土地的供应量减少了。上海的科学家说每年上海的地往下降几毫米，所以把上海的容积率一律降到2.5，这样供应量也大大减少了，那么在需求增长的情况，人们会觉得未来会出现供不应求的局面，越是这样的局面人们越抢购，越抢购需求量就更大，越满足不了需求，所以上海出现了房子价格翻番的情况。
新浪网：北京的虽然不是翻一番，但是也差不多近50%了。
潘石屹：对于三环里面的具体项目这个估计可能差不多，但是可能比这个低一些的，比如富力城的项目、我们建外SOHO的增长幅度达不到50%，但是这个增长幅度也比较大。
高房价的间接原因在政府身上
新浪网：你能说一下现在房地产行业的平均利润率是多少吗？
潘石屹：在北京，如果是这个房地产发展商没有做一些手脚，为什么我用手脚这个词儿呢？他不一定是违法，在朝阳区开发项目，把公司注册在门头沟，注册在密云了，这样利润率可能高一点儿了，如果是在市区内正常交5%的营业税，再按照政策交土地增值税，再交利润的33%的所得税，北京房地产行业最高利润率不会超过17.5%。
新浪网：昨天我听任总说，他说“我们现在也过上了好日子”，听他的口气，利润率起码在30%、40%。
潘石屹：不可能。我们可以算一下，就按照这几个税算一下，任志强的利润率，据我了解到的情况就不到10%，不到10%都高的不得了。
新浪网：照这样说，两三年前你们难道是亏损卖房子？
潘石屹：我们建“建外SOHO”的时候钢材价格翻了一番，其他的成本也在上涨。
新浪网：我前天采访孙宏斌的时候他说钢材的价格对房价的影响并不大，成本的因素在房价里面影响不大，最多一项是土地的成本可能影响会大一些。
潘石屹：我们可以算一下一平米需要的钢材是110公斤，110公斤钢材对整个成本的影响差不多在2%左右，这一项材料的影响就在2%左右。土地的成本在过去两年翻了一番，就是出让金、拆迁费。从一个指标来看，国贸附近的拆迁，按照北京市2003年底出台的货币拆迁政策，拆迁一平方米房子大概四千多块钱，再加上先搬走的奖金一共五千多块钱，现在拆迁一平方米的房子都已经涨到一万块钱，就这一项也翻了一番。
新浪网：按一套在北京南三环的普通住宅，它的成本大概多少钱？
潘石屹：南三环的情况我不是非常熟悉，我们说东三环到东四环这样的地方，按四环边上说吧，因为三环有一个CBD不好说。四环来说一平方米建筑面积上土地的成本就是4000到4500元。
新浪网：如果容积率提高，成本不就降下来了吗？
潘石屹：这个不是指土地面积，是建筑面积，北京东四环附近一个项目最近就要招标了，我们天天测算准备去举牌子竞拍，我们心理的底价就是这个价格。在房地产一般不谈土地的面积，有可能有一大块土地是政府规划让你建绿地的，这是没有意义的，综合算下来是一平方米建筑面积土地是多少。如果往三环里走一走，一平方米的建筑土地价格应该在6500-7000元。
新浪网：这是今年的数字吗？
潘石屹：这是去年的，今年的可能还要高一点儿。去年我们在CBD的一块地，我们拿下来是6500块钱。这是去年5月初的时候，就在京广和蓝岛中间。
新浪网：到时候你的房子要卖多少钱？
潘石屹：大概一万多，到时候看市场吧。现在交了7.2亿元的地价款，土地还没有给我，土地的资金成本算在里面就7000光土地的成本就超过7000，建安费建的好一点儿5000块钱，另外还有营业税、所得税、增值税，所以15000的价格应该是一个平衡点。
新浪网：这么说控制房价只能从地着手了？
潘石屹：这是最基本的。那天周行长在博鳌开会，有人说潘石屹过来了，只要你跟他说提高利息他肯定害怕。周行长说他不怕。我说利率对房地产行业没有什么太大的影响，银行提高利息，其他行业非常受影响。房地产最重要的影响因素是供应量。现在政府只是公布了一个土地供应计划，今年能不能按照计划把土地供应出来我们还要看一看。
上海的地价就更高了，以“静安区”为例，未来根本没有土地供应量，地价能不高吗。
新浪网：你的意思是所有因素都出在政府身上，现在政府把手一松房价就会下来吗。现在这种高房价也是政府政策导致的现象？
潘石屹：间接的，政府的初衷可能正相反，政府还要解决别的问题，解决保护农民耕地的问题，解决拆迁户利益不受别人侵害的问题，在解决这些问题的过程中，实际上是被动的、间接的减少了土地和房子的供应量。在一个市场上面供不应求的情况就只能靠价格去调整。
不要过分的划分穷人、富人
新浪网：在采访孙宏斌的时候也说过，这种房价中高收入的人都买不起房子。
潘石屹：这可能就是未来的一个趋势，市区的供应量越来越少，少到什么程度，以北京为例，2004年公开出让的土地是500多万平方米的建筑面积，可是在四环里面的只占7.88%，可是北京的学校、医院，基础设施都在四环里面。
新浪网：你同意任志强的给富人盖房的观点吗。
潘石屹：对于一个商人来说你对应就是客户，你为客户服务好就可以，客户就是拿了钱买东西。对于政府来说对应的是老百姓，政府肯定是为老百姓着想。对于新浪网来说对应的就是网民。对于歌星来说对应的就是歌迷。任志强是乱了角色，他替政府操心了，说穷人，富人，你就是一个商人，你对应的就是你的客户。你是希望房价高，客户希望房价低，最后交易一定是矛盾的统一，是一个平衡点，这个平衡点就是你们成交的价格。
新浪网：任志强只是说了一个实话，现在他的客户都是富人。
潘石屹：不要过分的划分穷人、富人。中国的经济在增长，社会上各种各样的东西都在发生变化，可能今天的富人明天就变成穷人了。现在的首富陈天桥几年前还操心怎么筹钱去留学，现在身价超过百亿了。另外作为一个商人操好商人的心就行了，你对应的就是你的客户，你可能专门对应年轻人的客户，也可能专门对应老年人客户，只要为客户服务好就是好的商人，客户就是上帝。其实作为一个商人应该承担社会责任，可是最大的社会责任就是你要遵守法律，遵守政策，按章纳税。还要做一些公益的事、慈善的事。其实你能够交了税，这一大部分税金政府会通过很有效的机制解决社会问题，当然作为补充可以做一些慈善事业，可是你做的慈善的事情比起你盖房子总是很小的一部分。
北京仍然存在空置房
新浪网：现在北京还有没有空置房。
潘石屹：有。
新浪网：既然有，为什么还有这种供应不足的现象呢？
潘石屹：有人的观点是北京的空置房不高，说是统计基数错了，这是一类观点。有人的观点是空置房都是差房子，要炸掉。我的观点是北京的二手房市场没有建立起来，如果二手房市场像上海一样真正建立起来了，北京的空置房会大大降低。我身边就有这样的例子，他原来在国家机关工作，分了一套房子又破又旧，由于种种原因就是不能进入市场，这套房子就闲着，堆一点东西或者临时出租，他可能下海了或者出国了，收入变化了，他又用自己的钱购买一套新房子，实际上是有两套房子，一套用着，一套空着。如果二手房市场建立起来，这套旧房子对他来说已经是负担了，但对于一个刚毕业的学生来说，可能在北京有一套房子就是很好，这样就可以使一部分房子流通起来，对一些人来说，购买房子过程不一定是购买新房子，而是购买二手房，购买旧房子，这样可以会使空置率降下来。北京的旧房子一共有200万套，其中国家机关有80万套，北京市政府和全民所有制企业有120万套，计划体制分房是非常大的量。同时我认为北京最关键的是解决二手房的市场。二手房一会降低空置率，第二还会解决交通拥挤的问题。
新浪网：新房空置是什么原因？
潘石屹：新房空置的量不是很大，当然房地产开发商各种各样都有，有房地产商股东之间闹矛盾，有房子配套不完善，有各种各样的原因。举一个例子，东三环有一个项目空置了很长时间，这肯定是开发商内部出现了问题。
我已经一年多没谈房价了，这是第一次谈房价
新浪网：现在看来高房价基本是两个原因，一个是政府手里抓着地不放，一个是流通性差。
潘石屹：不能说抓着不放，可能政府为了解决农民耕地的问题可能间接造成供应量不足。再有到门头沟多供应土地和缓解市区供应不足根本没有关系。
新浪网：你觉得政府现在应该怎么做。
潘石屹：我已经一年多没有谈房价了，这是第一次谈房价，我们抛开利率、税收，这些问题在过去几个月时间都是热点问题，我认为这些都是辅助的，最关键的是市场供应量和需求量。有了土地，有了钱才能形成供应量。供应量要适应需求量，只有需求量和供应量比较平衡的时候价格才能稳定，如果不平衡的时候房地产肯定会暴涨暴跌。从大的方面来说房子的需求是一个城市化的进程的前提，这是中国未来10年、20年的大趋势。多少人认为把自己的孩子、女儿送到城里就算是过上了好日子，如果在农村肯定是没有出路的，几代人的心愿是要到进城去。他们觉得进了城，拥有了一套真正的产权房就真正进城了，有了家了。所以对房地产有比较大的需求。第二城里原来住小房子现在要住大房子，原来租房子现在卖房子这也是需求量。还有和国际环境也相关，中国经历了20多年的改革开放已经和世界融为一体了，不一定拿美元购买房子的都是外商，有可能中国人本身有外汇，如果是他在购买一个人民币资产的物业，如果房子本身再升值，他又赌人民币的升值。从目前来看人民币升值的压力是比较大。到美国出差，同样拿这个钱购买一个东西或者吃饭，觉得人民币还是挺值的，和美元比较还是非常坚挺，这样的情况下，如果这些人赌对了，过去一直不断的购买人民币物业，物业一直在升值，人民币跟着美元也升值了，这就是两个升值的叠加。这种力量可能在大城市大一点儿，在其他下游城市可能没有，但是这个力量是存在的，是不能忽视的，而且人们就赌这个，人民币的升值。
包括国际大公司，新加坡凯德置地购买北京长安街的楼房，我想一定是这样的。摩根士丹利购买了两个富力城的楼房也是这个原因。
新浪网：现在我们要构建一个和谐社会，这种情况下政府到底应该怎么做才能使市民收入和房价实现和谐。
潘石屹：这就是大家理解不一样了，和谐是不是所有人都有同样房子，所有人都吃一样的饭，所有人都在一样的地位，这就是空想共产主义。我们也是做了好多年，就是计划经济，最后搞的大家吃吃不上，穿穿不上，回想三十年前我们吃的什么，穿的什么。发现最能让财富积累的是市场，我觉得购买商品房的是一部分，然后再做一部分廉租屋这种的。
新浪网：你预测一下今年年底前房价肯定会涨吗。
潘石屹：作为一个市场应该是两种力量，有一部分人天天说跌，一部分天天说涨，这要看客户自己的判断，如果判断房地产涨了，真的涨了他就赚钱了，如果判断跌，结果涨了，他就没有赚到钱。
新浪网：你的判断是什么？
潘石屹：2004年年初的时候批判我的声音特别多。因为2004年我写了一篇文章说房价一定会上涨，结果被骂的一塌糊涂，从那以后我就没有谈房价的问题。我说从2003年来看土地和资金的供应大幅度减少，需求还是很旺盛，需求方面的客户是你越减少，他越购买，如果是这样持续下去，房价涨到一定程度，老百姓和政府是有一定承受能力的，到时候一定会出台政策，3月末的时候是一个标志点。所以在去年12月份，我说2005年是最不确定的一年，一定有一个力量在往下拉，老百姓的力量，政府的力量都往下拉，3月末出台这个政策，4月份是调整时期，从4月份来看可能有两种情况，第一种情况是整个调控过程比较得力，像北京市政府这样的做法，政府的声音就是不管口袋有没有货，先壮着胆子说，先让发改委把土地供应量说出去，调整人们的预期，然后一个报告出来了，说有多少土地，至于这些土地有没有拆迁，接下来再想办法。政府是这样的策略就是从舆论调整人们的预期，是比较稳妥的做法。第二种调控的办法是上海，每天都出台政策，我非常担心，不是担心上海的房价再涨，而是担心一夜之间上海房地产可能崩盘了。
新浪网：崩盘会是什么结果？
潘石屹：那就是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。他们出台的政策说是查处地产发展商，每个城市都有很多地产发展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的发展商肯定要查处，可是不能因为压制房价，突击性的像严打一样查房地产了，现在上海的情况就像严打一样，查了一批就宣布处理七家，这七家三年内不得销售，五年内不准开发。这样一来供应量更少了，房价就更涨了。再极端的把所有房地产商都关起来，市场就没有供应量了，房子的价格只能是暴涨。所以上海的做法不见得是考虑成熟的做法。
新浪网：你现在看不清楚房价是么？
潘石屹：看是什么样的客户，如果我是一个客户，要购买房子，我觉得房地产涨涨跌跌是复杂。最好的选择就是购买经济适用房，经济适用房比较普通商品房政府减免了20%的税费，这样购买经济适用房是最好的。如果要投资的话，就是四环里面的，你购买一个房子一定有两面性，一方面是马克思说的实用价值，另一方面看就是投资，就是这个物业能不能升值，你买这个房子值不值这个钱，如果作为商品作为投资人来看，我觉得北京四环内的供应量不会非常大。
新浪网：四环之内的房子未来肯定是涨的？
潘石屹：我想是涨的。从投资回报率来看北京四环以内的回报率是最高的，应该叫租金回报率。我刚到香港去，问了香港中原主席几个数字，第一香港的租金回报率多少，他说甲级写字楼和公寓在香港是3%，乙级4%。北京四环内已经达到10%到15%之间。我问了一下上海最近的情况，他说上海下发政策之前和之后，中原地产的成交额减少到了八分之一。我问价格，他说从中原地产所有的房子来看，成交价格没有显著的变化。看一个市场最重要的是看成交量，成交量大量萎缩的时候，价格应该是跌的，这是价格下跌的前兆。
北京的房屋租金回报率高的不正常
新浪网：房价和租金应该是有一定比例，房价涨的时候租金是一定要涨的。
潘石屹：不一定。三年前我就说北京的租金回报率高的不正常，未来几年一定要跌。
新浪网：那买房不如租房合算了。
潘石屹：目前的租金回报情况下，买房是合算的，未来在北京三环、四环里面价格应该上涨，租金应该是下跌，回报率才能降下来。
新浪网：这好象和经济学不符合，经济学应该是同比例上升才是正常的经济现象。
潘石屹：原因是北京目前租金回报率太高，15%的租金回报率是不正常的，全世界任何一个城市都是找不到的，经济学有一个原理，所有事情要回到均衡价格上去。10%到15%的租金回报率是不正常的，一定要回落
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