您现在的位置: 中国广告门户网 >> 广告新闻 >> 媒体风云 >> 地方广告 >> 正文

上海楼市处在微妙关口
责任编辑:阳军    新闻来源:中国广告门户网    新闻日期:2008-1-29

    上海楼市正处在一个微妙的关口:政府在密切关注市场反应,决定是否继续出台政策;市场在密切关注政府,看会不会继续出台打压政策。分析人士认为,这个局面有望在近一两个月后被打破。

    在刚刚过去的两个月,在中央和上海地方政府一系列疾风骤雨般的政策打压之下,原本一路狂飙、半年间房价上涨了20%以上的上海楼市,出现了神奇般的逆转:整个市场交易量大幅萎缩,新房、二手房房价均出现下跌的状况。

    记者在调查中发现,这种“逆转”可能只是种暂时、或者表面的现象。就像凯迪·欣九联集团投资营销副总张义鸿评价的那样,“市场走势还不明朗,还要再观望一段时间。政府、开发商、购房者都在互相观望。5月、6月、7月将是决定上海楼市未来的最关键的三个月”。

    楼市逆转

   一年两次的假日房展会向来是楼市风向标。

   “98折!”在上海“五一”房展会上,终于有开发商当众喊出了“打折”这一上海楼市久违的词汇。尽管该楼盘处偏远郊区且和者寥寥,但这无疑证明着之前一系列宏观调控已经对上海楼市产生了作用。浦东某楼盘共200多套,原本因为预定人数过多,开发商决定开盘时摇号,结果5月11日开盘当天只来了几十人。

    二手房市场也开闸放水。此次房展会上,黄浦区的一套房子每平方米单价一举降低3000元。静安、长宁几处房源的挂牌价也出现了10万到20多万元不等的“跳水”。据统计,相比去年的房展会,观众人数下降了33%。而对于之前举办的二手房房展会,更有人戏言“卖房的比买房的多”。

    根据房产之窗发布的4月份监测报告显示,相比上个月,4月新房成交面积下降了37%;黄浦、静安等中心城区的房价也出现了回调。上海房地局网上公示也显示,某些楼盘开盘一个月才销售几套。普润地产总经理朱静告诉记者:“相比3月份,4月份的二手房成交量下降了50%,而抛盘量增加了20%~30%,市场处于胶着状态。”

    面对这一形势,开发商、二手房中介们都在悄悄改变营销策略。某开发商老总告诉记者,企业做好了推迟开盘,通过优惠促销变相降价、甚至直接降价的准备。朱静则告诉记者,3月份前,中介是“做买家”,让买家接受卖家加价要求;现在改为“做卖家”,让卖家接受买家还价要求。

   从表面看,上海楼市出现了极大逆转,进入买方市场。但是,业内人士并没有就此悲观。张义鸿认为,降价更多的是个案,尤其是新房降价,还不能代表整个市场。从二手房市场分析,也还没有出现完全大面积降价的情况。因此总体上看,市场处于放量不降价的胶着状态。

   昔日重来?

    市场人士之所以还采取观望态度,很大程度上是因为与去年同期比较的结果。

    去年4月,中央政府严格控制土地供应,提高对房地产企业的贷款门槛。上海也突然出台了一系列措施:银行突然宣布停止一切贷款,并将开发商自有准备金从20%提高至35%,并随后出台了“土地半年内不批农转非”的规定,等等。霎时,市场突变。

    在去年5、6、7月份,市场出现新房卖不动、变相降价,二手房交易萎缩并有降价等现象。这和这次“国八条”出台之后的现象几乎一模一样。但是,8月份之后,由于政府并没有新措施出台,市场发现对于已出台的政策,市场可以充分消化,因而对市场影响不大。如此一来,积压的需求再次释放,再加上海外热钱继续进入,导致市场房价飞涨。

    尽管今年形势与去年有所不同,没有像去年那样有大规模热钱进入。但是,正如福卡研究所研究员对记者所说:“上海楼市高端市场确实存在泡沫现象,但中低端市场需求依然旺盛。”因此仍然有不少人在观望、等待,等待市场和去年一样再次回暖。

   新汉业不动产执行总裁赵云飞、美联物业副总经理方万昌都肯定地预计,9月份之后,上海楼市将再次回暖。

    政策走势

    上海楼市整体而言都处在观望阶段——政府观望市场、市场观望政府,而最终影响市场的是政策走向。这政策既有中央政策,也有上海地方政府政策。

    无论新老“国八条”,还是其他政策,都强调防止房地产行业“大起大落”。一般的解读重心是“防止大起”,就是阻止房价上涨,政策会让房价下跌。这是市场上认定房价要跌的主要依据。但是,也有人将解读重心放在“防止大落”,尤其是一些海外机构投资者。后者的理由是,政府已经认可高房价,政策的结果不会让房价大跌。

    纵观已经出台的政策,尤其是上海市政府出台的政策,不少带有明显的短期烙印,说明政府既在观望也在犹豫,甚至处在两难之中。“国八条”之后,上海市政府不仅承担着中央要求平稳房价的巨大压力,同时也承担着要求经济增长的巨大压力。

    一位政策研究专家告诉记者:“去年上海全年GDP增长为13.5%,依据惯例,上海全年经济增长应高于全国平均增长水平2个百分点。而2005年第一季度,上海GDP增长速度为10.8%,增幅比去年同期下降了2个百分点,仅高于全国9.5%的增长速度1.3个百分点。”另据统计,2004年房地产对上海GDP增长直接贡献为8.2%,间接贡献达到19%以上。

    由此也可以预见,未来半年多时间,上海将加速经济增长。上海要加速经济增长,就不得不继续依赖房地产业的发展。”所以,分析人士认为,上海政府调控房地产肯定会投鼠忌器。

    上海不久前已出台一系列政策,包括金融政策、严格规范交易管理的政策及一些试探性的税费政策。业界普遍认为,政府如果继续出台政策,可能将是税收方面的政策。目前可供政府选择的税收政策,猜测中的有三项:调整契税,将契税由1.5%调整到3%;征收个人所得税。分析认为,大约在30%~50%;物业税如今已经选择了一些试点城市。

    福卡研究员分析:“调整契税是最容易的,随时可以调整。个人所得税对市场的影响是最明显的。征收物业税难度最大,会伤筋动骨。”当然是否征收物业税的决定权在中央政府,上海可以实施的只有调整契税和个人所得税。上海传闻已久的契税调整,至今没有下文。分析人士认为,这说明政府在调控房价上还有所保留。

    分析人士认为,只有当中央要求上海抑制房价的压力超过经济增长的压力时,上海政府才会继续下大力气调控房价。所以,只有当中央继续出台有力调控政策,上海认真配合跟进时,上海楼市才能出现根本逆转,房价才能真正“合理回归”。

来源: 中国经营报

 


 

  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章:
  • 发 表 评 论

      姓 名:   性 别:
      Q Q号:   Email:
    我要给这篇文章评分 1分 2分 3分 4分 5分
      请自觉遵守,注意文明发言
    企业推广
    企业服务