上海楼市正处在一个微妙的关口：政府在密切关注市场反应，决定是否继续出台政策；市场在密切关注政府，看会不会继续出台打压政策。分析人士认为，这个局面有望在近一两个月后被打破。
在刚刚过去的两个月，在中央和上海地方政府一系列疾风骤雨般的政策打压之下，原本一路狂飙、半年间房价上涨了２０％以上的上海楼市，出现了神奇般的逆转：整个市场交易量大幅萎缩，新房、二手房房价均出现下跌的状况。
记者在调查中发现，这种“逆转”可能只是种暂时、或者表面的现象。就像凯迪·欣九联集团投资营销副总张义鸿评价的那样，“市场走势还不明朗，还要再观望一段时间。政府、开发商、购房者都在互相观望。５月、６月、７月将是决定上海楼市未来的最关键的三个月”。
楼市逆转
一年两次的假日房展会向来是楼市风向标。
“９８折！”在上海“五一”房展会上，终于有开发商当众喊出了“打折”这一上海楼市久违的词汇。尽管该楼盘处偏远郊区且和者寥寥，但这无疑证明着之前一系列宏观调控已经对上海楼市产生了作用。浦东某楼盘共２００多套，原本因为预定人数过多，开发商决定开盘时摇号，结果５月１１日开盘当天只来了几十人。
二手房市场也开闸放水。此次房展会上，黄浦区的一套房子每平方米单价一举降低３０００元。静安、长宁几处房源的挂牌价也出现了１０万到２０多万元不等的“跳水”。据统计，相比去年的房展会，观众人数下降了３３％。而对于之前举办的二手房房展会，更有人戏言“卖房的比买房的多”。
根据房产之窗发布的４月份监测报告显示，相比上个月，４月新房成交面积下降了３７％；黄浦、静安等中心城区的房价也出现了回调。上海房地局网上公示也显示，某些楼盘开盘一个月才销售几套。普润地产总经理朱静告诉记者：“相比３月份，４月份的二手房成交量下降了５０％，而抛盘量增加了２０％～３０％，市场处于胶着状态。”
面对这一形势，开发商、二手房中介们都在悄悄改变营销策略。某开发商老总告诉记者，企业做好了推迟开盘，通过优惠促销变相降价、甚至直接降价的准备。朱静则告诉记者，３月份前，中介是“做买家”，让买家接受卖家加价要求；现在改为“做卖家”，让卖家接受买家还价要求。
从表面看，上海楼市出现了极大逆转，进入买方市场。但是，业内人士并没有就此悲观。张义鸿认为，降价更多的是个案，尤其是新房降价，还不能代表整个市场。从二手房市场分析，也还没有出现完全大面积降价的情况。因此总体上看，市场处于放量不降价的胶着状态。
昔日重来？
市场人士之所以还采取观望态度，很大程度上是因为与去年同期比较的结果。
去年４月，中央政府严格控制土地供应，提高对房地产企业的贷款门槛。上海也突然出台了一系列措施：银行突然宣布停止一切贷款，并将开发商自有准备金从２０％提高至３５％，并随后出台了“土地半年内不批农转非”的规定，等等。霎时，市场突变。
在去年５、６、７月份，市场出现新房卖不动、变相降价，二手房交易萎缩并有降价等现象。这和这次“国八条”出台之后的现象几乎一模一样。但是，８月份之后，由于政府并没有新措施出台，市场发现对于已出台的政策，市场可以充分消化，因而对市场影响不大。如此一来，积压的需求再次释放，再加上海外热钱继续进入，导致市场房价飞涨。
尽管今年形势与去年有所不同，没有像去年那样有大规模热钱进入。但是，正如福卡研究所研究员对记者所说：“上海楼市高端市场确实存在泡沫现象，但中低端市场需求依然旺盛。”因此仍然有不少人在观望、等待，等待市场和去年一样再次回暖。
新汉业不动产执行总裁赵云飞、美联物业副总经理方万昌都肯定地预计，９月份之后，上海楼市将再次回暖。
政策走势
上海楼市整体而言都处在观望阶段——政府观望市场、市场观望政府，而最终影响市场的是政策走向。这政策既有中央政策，也有上海地方政府政策。
无论新老“国八条”，还是其他政策，都强调防止房地产行业“大起大落”。一般的解读重心是“防止大起”，就是阻止房价上涨，政策会让房价下跌。这是市场上认定房价要跌的主要依据。但是，也有人将解读重心放在“防止大落”，尤其是一些海外机构投资者。后者的理由是，政府已经认可高房价，政策的结果不会让房价大跌。
纵观已经出台的政策，尤其是上海市政府出台的政策，不少带有明显的短期烙印，说明政府既在观望也在犹豫，甚至处在两难之中。“国八条”之后，上海市政府不仅承担着中央要求平稳房价的巨大压力，同时也承担着要求经济增长的巨大压力。
一位政策研究专家告诉记者：“去年上海全年ＧＤＰ增长为１３．５％，依据惯例，上海全年经济增长应高于全国平均增长水平２个百分点。而２００５年第一季度，上海ＧＤＰ增长速度为１０．８％，增幅比去年同期下降了２个百分点，仅高于全国９．５％的增长速度１．３个百分点。”另据统计，２００４年房地产对上海ＧＤＰ增长直接贡献为８．２％，间接贡献达到１９％以上。
由此也可以预见，未来半年多时间，上海将加速经济增长。上海要加速经济增长，就不得不继续依赖房地产业的发展。”所以，分析人士认为，上海政府调控房地产肯定会投鼠忌器。
上海不久前已出台一系列政策，包括金融政策、严格规范交易管理的政策及一些试探性的税费政策。业界普遍认为，政府如果继续出台政策，可能将是税收方面的政策。目前可供政府选择的税收政策，猜测中的有三项：调整契税，将契税由１．５％调整到３％；征收个人所得税。分析认为，大约在３０％～５０％；物业税如今已经选择了一些试点城市。
福卡研究员分析：“调整契税是最容易的，随时可以调整。个人所得税对市场的影响是最明显的。征收物业税难度最大，会伤筋动骨。”当然是否征收物业税的决定权在中央政府，上海可以实施的只有调整契税和个人所得税。上海传闻已久的契税调整，至今没有下文。分析人士认为，这说明政府在调控房价上还有所保留。
分析人士认为，只有当中央要求上海抑制房价的压力超过经济增长的压力时，上海政府才会继续下大力气调控房价。所以，只有当中央继续出台有力调控政策，上海认真配合跟进时，上海楼市才能出现根本逆转，房价才能真正“合理回归”。
来源: 中国经营报
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